房价永远涨

身为低净值人群的一员,也就是穷人,我几乎不再关心房价,因为一是没钱,二是经过我们家的分析,也没有所谓的刚需。可是最近房价的话题伴随着北京房价的暴涨和限购又火爆起来了,无论是朋友圈还是知乎,甚至是雪球,都在讨论房价,讨论北京的高知人群如何被迫离开北京,讨论房价是否永远涨。

决定房价的要素太多,所以预测太难,以至于很多人唱空了十几年,脸都被打肿了。我想我即使不想买房,对房市的关注可能是不能少的,因为它关系到总体经济形势,即使不买房,我也完全不希望房价崩盘,因为那样只能是一地鸡毛。

中国的房价增长是伴随着经济三十多年的快速发展和城镇化,而随着中国经济体量越来越大,增速只能是越来越慢,土地财政成立的条件是:在经过土地的变相征税后,民众的收入还能不断增加。通过房贷加杠杆买房的心理预期是:房价涨、工资涨、利率不涨,其中第一个要素还只是纸上财富,第二、第三个要素的转变可能才是致命的,中产阶级的工资会不会一直涨下去,利率会不会一直这么低,都是很难回答的问题。

我觉得能判断的是,利率走高的预期是越来越大的,因为全球使用低利率,高速投资可能走向了极端,需要回调,美国的川普上台,加息就是明证,以华尔街和硅谷为代表的势力,通过低利率促进了信息产业和科技进步的同时,也过多的剪了普通中产的羊毛。中国要想维持汇率,可能最终还是要走上加息的道路,否则人民币难以形成国际化的地位,人们都会愿意持有美元。

如果当前和今后一段时间内要买房,应当遵循以下几个原则:

  1. 如果是刚需自住,不太需要考虑房价,但是要考虑的是杠杆率和自己的还贷能力,在能承受的情况下就没问题,因为房价最后的涨跌都只是纸上财富,而还贷是实实在在的,而既然是刚需,一般就不会卖出,这种购买行为完全不是投资,而是负债;
  2. 尽量还是不要投资房产了,如果真的看好房地产,可以投资房地产股票,比较灵活。如果资产够多,配置房产时应当考虑总价低一些的,因为太高的盘子都是玩家,总价低的才会有更多的人买,而且要适当考虑租售比。

最后,希望中国的租房市场能早日成熟,没有成熟的租赁市场的房市,必然是不正常的,房价里包含了太多的恐慌性因素。